No mercado imobiliário, há uma pergunta que vale milhões de reais: qual o mix de produtos ideal para o meu novo projeto? A resposta padrão, muitas vezes, é olhar para o empreendimento vizinho e replicar a fórmula. Essa é a abordagem do risco. A abordagem da sorte.

No Studio INC Arq, acreditamos que a definição de um mix de produtos não é um ato de adivinhação, mas o resultado de um método estratégico. É a disciplina que separa projetos medianos de sucessos de venda extraordinários. Conforme afirmamos no início da semana, esta é a maior alavanca de lucro do seu negócio — e agora vamos mostrar como usá-la.

Nosso método se baseia em um tripé de análise que equilibra as forças do mercado, as metas financeiras e as realidades da engenharia. Chamamos de Matriz de Decisão Estratégica.

Pilar 1: Análise de Demanda 360° – Além do Óbvio

• Demanda Quantitativa: Não basta saber o que a concorrência oferece. É preciso cruzar dados demográficos, projeções de crescimento da região, renda per capita e o inventário de estoque da cidade. Há uma saturação de studios? Há uma carência oculta por apartamentos de 3 dormitórios para famílias que estão migrando para a área?
• Demanda Qualitativa (Psicográfica): Aqui está o segredo. Quem é o ser humano que vai morar ali? O que ele valoriza? Um jovem profissional busca um espaço flexível para home office. Uma família busca uma varanda gourmet integrada. Um investidor busca liquidez e baixo custo de manutenção. A arquitetura deve responder a esses desejos, traduzindo-os em plantas inteligentes e desejáveis.

Exemplo: Em um bairro com muitas startups, um mix com unidades menores, mas com áreas comuns robustas como coworking e salas de reunião, pode ter um VGV maior do que um mix tradicional.

Pilar 2: Simulação de Viabilidade Financeira – VGV vs. VSO

• Modelagem de Cenários: O objetivo não é apenas maximizar o VGV (Valor Geral de Vendas). É otimizar o VGV em função da VSO (Velocidade Sobre Oferta). Criamos modelos que simulam diferentes configurações de mix:

• • Cenário A (Conservador): 70% 2Q / 30% 3Q.

• • Cenário B (Ousado): 40% 1Q Premium / 40% 2Q / 20% Coberturas.

• Análise de Sensibilidade: Para cada cenário, analisamos o impacto no fluxo de caixa do projeto, o tempo para atingir o ponto de equilíbrio e a rentabilidade final. Um mix que vende 100% em 12 meses pode ser mais lucrativo do que um com VGV 5% maior que leva 36 meses para zerar o estoque.

Pilar 3: Racionalidade Construtiva e Estrutural – O ROI da Eficiência

• O Papel da Arquitetura: É aqui que a arquitetura se paga. Um mix de produtos bem pensado desde o início permite:

• • Modulação Estrutural: Alinhar pilares e vigas entre pavimentos com tipologias diferentes, reduzindo custos com formas e concreto.

• • Otimização de Prumadas (Shafts): Agrupar áreas molhadas (banheiros, cozinhas) verticalmente, simplificando drasticamente as instalações hidráulicas e elétricas.

• • Padronização Inteligente: Utilizar as mesmas esquadrias, portas e componentes em diferentes tipologias, ganhando escala na compra de materiais.

• • (Tendência: Mostrar como sistemas como a alvenaria estrutural podem ser mais eficientes com um mix de produtos mais enxuto e bem planejado.)

Definir o mix de produtos ideal não é escolher entre 2, 3 ou 4 tipologias. É executar um processo que alinha demanda de mercado, performance financeira e inteligência construtiva. É transformar a arquitetura em uma ferramenta de maximização de resultados. Ao seguir este método, você deixa de ser um passageiro das condições de mercado e se torna o piloto do seu ROI.

Seu próximo empreendimento merece essa profundidade estratégica. Se você está cansado do ‘achismo’, vamos conversar sobre como a Matriz de Decisão do Studio INC Arq pode ser aplicada para garantir a máxima rentabilidade do seu projeto. Clique aqui e agende uma conversa de diagnóstico.